지구단위 계획구역이란 무엇일까?

 

지구단위계획구역이란 무엇일까요?

부동산용어가 쉬운 게 없지만 차근차근 알아가 보도록 합시다.

 

 

지구단위계획이란?

도시계획 수립 대상지역 일부에 대해 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시켜 미관을 개선하면서도 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적이며 계획적으로 관리하기 위해 수립하는 도시관리계획을 말합니다. 개발이 필요한 지역을 선정하면 그 지역이 지구단위계획구역이 됩니다.

 

낙후된 도시나 미개발된 농어촌지역을 이 사람 저 사람 중구난방 건물을 짓게 하는 게 아니라 일정한 계획에 따라서 개발되게끔 제한을 두는 것입니다. 도로와 상하수도와 같은 기반시설과 건물의 면적, 높이 등을 지구단위계획대로 시공해야 되는 것이죠. 공원을 지을 부지라던가 여러 가지 규제가 있을 수 있지만 반대로 계획에 따른 건폐율이나 용적률 등의 규제가 완화 적용되어 개발이 되기 때문에 부동산 가치 상승이 이루어집니다. 

 

 

 

지구단위계획의 원칙

주민들의 재산권 행사를 제한할 수 있는 항목에 대해서는 공공의 필요성에 대한 분명한 원칙과 기준을 제시하여 계획 수립에 적용되는 기준이 과도하거나 무리하게 수립되는 것을 지양하도록 합니다. 필요할 경우에는 주민설명회 등에서 주민들의 이해를 높이고, 주민들의 의견을 수렴하여 계획의 실현성을 증진하도록 합니다.

용도지역 상향 등이 이루어질 경우에는 기반시설부담계획을 반드시 제출하도록 하여 공공성을 확보하도록 하며, 구체적인 용도계획 작성이 필요한 지역을 명시함으로써 용도계획이 갖고 있는 공공성을 제고하도록 합니다.

더불어 지역이 갖는 특수한 상황에 대응하는 인센티브 항목을 개발·적용함으로써 지구단위계획의 실효성을 강화하고 지구단위계획구역 현황 및 특성에 따라 조정 가능할 수 있도록 유연성 있게 수립하도록 합니다.

대규모 개발지역에 대한 지구단위계획 작성 시에는 주변지역의 도시공간구조와 경관 등을 고려하여 주변지역과의 조화로운 계획이 될 수 있도록 계획 원칙과 방법 제시하여야 하며, 민간영역뿐만 아니라 공공영역에 대한 계획적 틀도 마련하도록 합니다.

 

 

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지구단위계획은 도시관리계획으로 결정하며, 지정목적과 수립 대상지역에 따라 다음과 같이 구분합니다.

 

 

제1종 지구단위계획

토지 이용을 합리화 및 구체화하고, 도시 또는 농·산·어촌의 기능을 증진하며, 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 계획입니다.

- 제1종 지구단위계획은 도시지역 안에서 기존 시가지의 정비, 관리, 보전 또는 신시가지의 개발 등을 위하여 수립합니다.

 

 

 

제2종 지구단위계획

계획관리지역이나 개발 진흥지구를 체계적, 계획적으로 개발하거나 관리하기 위하여 용도지역의 건축물, 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획을 말합니다.

 

- 제2종 지구단위계획은 해당 구역의 중심기능에 따라 주거, 산업, 유통, 관광휴양, 특정형, 복합형 지구단위계획으로 구분하여 수립합니다.

 

제2종 지구단위계획 구분
주거형	주민의 집단생활 근거지로 이용되고 있거나 이용될 지역으로서 계획적 개발이 필요한 경우 주거형으로 지정
산업형	공장과 이에 부수되는 근로자 주택 등의 설치를 위하여 계획적 개발이 필요한 경우 산업형으로 지정
관광휴양형	관광사업시설, 체육시설 등의 설치를 위해 계획적인 개발이 필요한 경우 관광 휴향형으로 지정
특정형	2002년 12월 31일 이전에 종전의 국토 이용관리법에 의해 지정된 준 도시지역 안의 시설 용지 지구에 지정
복합형	위의 항목 중에 2가지 이상이 동시에 해당될 경우 복합형으로 지정

 

 

 

지구단위계획구역 결정고시 기간은?

 지구단위계획구역의 지정에 관한 도시관리계획의 결정 고시일로부터 3년 이내에 당해 지구단위계획구역에 대한 지구단위계획이 결정 고시되지 않으면 그 3년이 되는 다음날부터 지구단위계획구역지정에 대한 도시관리계획의 결정은 효력을 상실하게 됩니다.

 

 

 

 

국토교통부> 지구단위계획 

지구단위계획

도시계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시관리계획을 말한다.

지구단위계획은 유사한 제도의 중복 운영에 따른 혼선과 불편을 해소하기 위하여 종전의 「도시계획법」에 의한 상세계획과 「건축법」에 의한 도시설계 제도를 도시계획체계로 흡수·통합한 것이며, 이 중 제2종 지구단위계획은 비도시지역의 난개발 문제 해소와 계획적·체계적인 관리를 위하여 「국토이용관리법」과 「도시계획법」 이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」으로 통합되면서 도입된 제도이다.

지구단위계획은 기반시설의 배치와 규모, 가구 및 획지의 규모와 조성계획, 건축물에 대한 용도·건폐율·용적률·높이, 교통처리계획 등의 내용을 포함하여 수립한다.

지구단위계획구역에서 대지면적의 일부를 도로·공원 등 공공시설 부지로 제공(기부채납(寄附採納)하거나 공공시설로 귀속되는 경우에 한함)하는 경우, 「건축법」에 따른 공개공지 또는 공개 공간의 의무면적을 초과하여 설치한 경우 등은 지구단위계획으로 해당 대지의 건축물의 건폐율·용적률·높이를 완화하여 적용할 수 있다.

지구단위계획구역에서 건축물을 건축하거나 건축물의 용도를 변경하려면 그 지구단위계획에 맞게 건축하거나 용도를 변경하여야 한다.

지구단위계획은 도시관리계획으로 결정하며, 지정목적과 수립 대상지역에 따라 다음과 같이 구분한다.

① 제1종 지구단위계획 : 토지 이용을 합리화·구체화하고, 도시 또는 농·산·어촌의 기능을 증진하며, 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 계획을 말한다.

- 제1종 지구단위계획은 도시지역 안에서 기존 시가지의 정비·관리·보전 또는 신시가지의 개발 등을 위하여 수립한다.

② 제2종 지구단위계획 : 계획관리지역이나 개발 진흥지구를 체계적·계획적으로 개발하거나 관리하기 위하여 용도지역의 건축물, 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획을 말한다.

- 제2종 지구단위계획은 해당 구역의 중심기능에 따라 주거·산업·유통·관광휴양·특정형·복합형 지구단위계획으로 구분하여 수립한다.

 

지구단위계획구역에 대해서 알아봤습니다.